ECRİMİSİL

A.Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Nedir?

Ecrimisil, diğer bir ifadeyle haksız işgal tazminatı, hukuken bir mal üzerinde hak sahibi olan kişinin, bu malı herhangi bir hukuki dayanağı olmaksızın ve kötüniyetli şekilde kullanan kişiden talep edebileceği özel nitelikli bir tazminat türüdür. Taşınır veya taşınmaz mallar bakımından söz konusu olabilen ecrimisil, mülkiyet hakkının korunmasına yönelik önemli hukuki araçlardan biridir. Ecrimisil talebinde bulunulabilmesi için öncelikle davacının mal üzerinde mülkiyet veya üstün bir ayni hak sahibi olması, davalının ise malı haklı bir sebebe dayanmaksızın zilyetliği altında bulundurması ve kullanımının kötüniyetli olması gerekmektedir. Bu kapsamda, bir kimsenin başkasına ait bir taşınmazı malikinin rızası olmaksızın kullanması, işgal etmesi veya ondan ekonomik fayda sağlaması hâlinde, hak sahibi kişi uğradığı zararın giderilmesi amacıyla ecrimisil davası açabilecektir. Örneğin mülkiyeti A’ya ait olan bir taşınmazın, herhangi bir kira sözleşmesi, kullanım izni veya hukuki hakka dayanmaksızın B tarafından kullanılması durumunda A, taşınmazın haksız kullanımından kaynaklanan zararlarının tazmini için B’ye karşı ecrimisil talebinde bulunabilir. Türk hukukunda kötüniyetli zilyet, yalnızca haksız olarak elinde bulundurduğu malı hak sahibine iade etmekle yükümlü değildir. Bunun yanında, haksız işgal nedeniyle mal sahibinin uğradığı zararları da gidermek zorundadır. Bu zarar, malın kullanılması nedeniyle elde edilen gelirleri, mal sahibinin mahrum kaldığı kullanım imkanını veya maldan elde edilebilecek ekonomik faydaları kapsayabilir. Uygulamada bu zararın giderilmesi amacıyla açılan davalar “ecrimisil davası” veya “haksız işgal tazminatı davası” olarak adlandırılmaktadır. Ecrimisil, niteliği itibarıyla klasik anlamda bir kira alacağı olmayıp, haksız işgalden kaynaklanan özel bir tazminat türüdür. Bu nedenle ecrimisil miktarı belirlenirken taşınmazın emsal kira değeri, kullanım şekli, işgal süresi, taşınmazın niteliği ve mal sahibinin yoksun kaldığı muhtemel gelirler dikkate alınmaktadır. Öğreti ve yargı kararlarında kabul edildiği üzere ecrimisil, en azından taşınmazın sağlayabileceği kira gelirini, bazı durumlarda ise hak sahibinin uğradığı tam gelir kaybını karşılayacak şekilde hesaplanmaktadır. Ecrimisilin hukuki niteliği ve kapsamı büyük ölçüde yargısal içtihatlarla şekillenmiştir. Nitekim 08.03.1950 tarih ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, fuzuli işgalin tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla kurulan bir kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, aksine hukuka aykırı bir fiil teşkil ettiği ve bu nedenle işgal sebebiyle meydana gelen zararın tazmin edilmesi gerektiği açıkça vurgulanmıştır. Bu yaklaşım günümüzde de Yargıtay kararlarında istikrarlı şekilde sürdürülmektedir. Dolayısıyla ecrimisil kurumu, kanunlarda ayrıntılı ve müstakil bir düzenlemeye konu olmaktan ziyade, Türk Medeni Kanunu’nun mülkiyet hakkını koruyan hükümleri ile Yargıtay’ın uzun yıllar içerisinde oluşturduğu içtihatlar doğrultusunda gelişmiş ve uygulama alanı bulmuştur. Bu yönüyle ecrimisil, Türk hukukunda içtihat hukukunun en belirgin örneklerinden biri olarak kabul edilmekte ve mülkiyet hakkına yönelik haksız müdahalelerin giderilmesinde önemli bir işlev üstlenmektedir.

B.Ecrimisil Tazminatı Talep Etmenin Şartları Ecrimisil tazminatı talep edebilmenin üç şartı vardır:

-Taşınır veya taşınmaz mal haksız bir şekilde işgal edilmelidir.

-İşgal eden kötüniyetli olmalıdır.

-İşgal nedeniyle bir zarar meydana gelmelidir.

1. Haksız İşgal

          Haksız işgal, bir kimsenin başkasına ait taşınır veya taşınmaz bir mal üzerinde herhangi bir hukuki hakka, sözleşmeye, izin veya yetkiye dayanmaksızın fiili hakimiyet kurarak malı kullanması, yararlanması ya da elinde bulundurması şeklinde ortaya çıkan hukuka aykırı bir eylemdir. Hukuk düzeni, mülkiyet hakkını en geniş ayni hak olarak kabul etmekte ve malikin mal üzerindeki kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerini koruma altına almaktadır. Bu nedenle, malikin rızası dışında gerçekleştirilen ve hukuki bir sebebe dayanmayan her türlü müdahale, mülkiyet hakkının ihlali niteliği taşımaktadır. Haksız işgalin varlığından söz edilebilmesi için öncelikle mal üzerinde fiili hakimiyetin, yani zilyetliğin kurulmuş olması gerekir. Zilyetlik, bir eşya üzerinde fiili egemenlik kurulmasını ifade eden hukuki bir kavram olup, kişinin malı doğrudan kullanması, elinde bulundurması veya mal üzerinde tasarrufta bulunabilecek durumda olması hâlinde gerçekleşir. Bu nedenle bir malın haksız olarak işgal edilip edilmediği değerlendirilirken, kişinin o mal üzerinde fiilen hakimiyet kurup kurmadığı ve malik gibi davranıp davranmadığı dikkate alınmaktadır. Örneğin, A’ya ait bir işyerinin anahtarlarını bulan B’nin, işyerini malikinin bilgisi ve rızası dışında depo olarak kullanmaya başlaması durumunda, B’nin eylemi hukuki dayanaktan yoksun bir fiili hakimiyet oluşturduğundan haksız işgal niteliği taşımaktadır. Ancak bir mal üzerindeki zilyetliğin varlığı tek başına haksız işgalin kabulü için yeterli değildir. Fiili hakimiyetin hukuka aykırı olması, yani malı kullanan kişinin bu kullanımı haklı kılan bir hukuki sebebe sahip olmaması gerekir. Nitekim malik tarafından verilmiş bir izin, kira sözleşmesi, kullanım hakkı, intifa hakkı veya başka bir hukuki ilişkiye dayanan kullanım durumlarında haksız işgalden söz edilemez. Bununla birlikte başlangıçta hukuka uygun olarak kurulan bir hukuki ilişkinin sonradan sona ermesine rağmen malın kullanılmaya devam edilmesi hâlinde, kullanım hukuka aykırı hâle dönüşür ve kişi haksız işgalci sıfatını kazanır. Örneğin, kira sözleşmesinin süresinin dolması veya tarafların anlaşarak sözleşmeyi feshetmesi sonucunda kira ilişkisi sona ermiş olmasına rağmen kiracının taşınmazı tahliye etmeyerek kullanmaya devam etmesi durumunda, kiracı artık hukuki dayanaktan yoksun bir şekilde taşınmazı işgal etmiş sayılır. Bu durumda taşınmazın kullanımı, kira ilişkisinin devamı olarak değil, haksız işgal olarak değerlendirilir ve malik tarafından ecrimisil talebinde bulunulabilir. Haksız işgal yalnızca malik ile hiçbir hukuki bağı bulunmayan üçüncü kişiler tarafından gerçekleştirilen bir fiil değildir. Uygulamada özellikle miras ortaklıklarında, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti ilişkilerinde de haksız işgal durumlarıyla sıklıkla karşılaşılmaktadır. Bir taşınmazın mirasçılarından birinin diğer mirasçıların haklarını göz ardı ederek taşınmazın tamamını kendi kullanımına tahsis etmesi veya paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin diğer paydaşların kullanım hakkını engelleyecek şekilde taşınmazın tamamını kullanması da belirli şartların varlığı hâlinde haksız işgal olarak kabul edilebilmektedir. Benzer şekilde, ortaklardan birinin taşınmaz üzerinde tek başına tasarrufta bulunarak diğer ortakların yararlanmasını engellemesi, mülkiyet hakkından kaynaklanan kullanım yetkilerinin ihlali sonucunu doğurur. Bu gibi durumlarda taşınmazdan yararlanamayan hak sahipleri, uğradıkları zararın giderilmesi amacıyla haksız işgalde bulunan kişi veya kişilere karşı ecrimisil talebinde bulunabilmektedir. Sonuç olarak haksız işgal, malikin mülkiyet hakkına yönelik hukuka aykırı bir müdahale niteliği taşımakta olup, mal sahibinin maldan yararlanma ve tasarruf etme imkanını ortadan kaldıran veya kısıtlayan her türlü fiili hakimiyet kurma eylemini kapsamaktadır. Hukuk düzeni, mülkiyet hakkının korunması amacıyla haksız işgale maruz kalan hak sahibine müdahalenin önlenmesi, taşınmazın tahliyesi ve uğranılan zararın tazmini için ecrimisil talebinde bulunma gibi çeşitli hukuki imkanlar tanımıştır. Bu yönüyle ecrimisil, haksız işgal nedeniyle meydana gelen ekonomik kayıpların giderilmesini sağlayan ve mülkiyet hakkının etkin şekilde korunmasına hizmet eden önemli bir hukuki kurum niteliğindedir.

2. İşgal Edenin Kötüniyetli Olması

          Ecrimisil sorumluluğunun doğabilmesi için en önemli şartlardan biri, malı kullanan veya işgal eden kişinin kötüniyetli zilyet olmasıdır. Kötüniyetli zilyet, eşya üzerindeki fiili hakimiyetinin herhangi bir hukuki hakka dayanmadığını bilen veya olayın koşulları gereği bilmesi gereken kişidir. Başka bir ifadeyle, kişinin mal üzerinde zilyetlik kurarken veya zilyetliğini sürdürürken bu kullanımın hukuken geçerli bir sebebe dayanmadığının farkında olması ya da makul bir kişinin göstereceği özen çerçevesinde bunu bilebilecek durumda bulunması gerekir. Kötüniyetin tespitinde yalnızca kişinin subjektif beyanları değil, somut olayın özellikleri, taraflar arasındaki hukuki ilişki, taşınmazın kullanım şekli ve kişinin davranışları da dikkate alınmaktadır. Bu nedenle, bir kişinin taşınmazın kendisine ait olmadığını bilmesine rağmen kullanmaya devam etmesi, tahliye talebine rağmen taşınmazı boşaltmaması, hukuki ilişkinin sona erdiğini öğrendiği hâlde kullanımını sürdürmesi veya başkasına ait olduğunu bildiği bir taşınmazdan ekonomik fayda sağlamaya devam etmesi, kötüniyetli zilyetliğin göstergeleri arasında kabul edilmektedir. Kötüniyetli zilyet, yalnızca haksız olarak elinde bulundurduğu malı hak sahibine iade etmekle yükümlü değildir. Bunun yanında, haksız işgal nedeniyle hak sahibinin uğradığı zararları da gidermek zorundadır. Nitekim Yargıtay uygulamasında da kabul edildiği üzere, başkasına ait bir taşınmazı hukuka aykırı şekilde işgal ederek kullanan kişi, taşınmazı haksız olarak elinde bulundurmasından kaynaklanan zararları ve taşınmazdan elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürün, gelir ve diğer ekonomik yararları tazmin etmekle yükümlüdür. Bu sorumluluk yalnızca fiilen elde edilen kazançları değil, normal şartlar altında elde edilmesi mümkün olduğu hâlde gerekli özen gösterilmediği için elde edilemeyen gelirleri de kapsamaktadır. Bu nedenle ecrimisil, yalnızca taşınmazın kullanım bedelini değil, aynı zamanda mal sahibinin yoksun kaldığı ekonomik menfaatlerin karşılanmasını amaçlayan özel nitelikli bir tazminat türü olarak kabul edilmektedir. Buna karşılık, iyiniyetli zilyet bakımından durum farklıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 993. maddesinde düzenlendiği üzere, iyiniyetli zilyet malı hakkına uygun şekilde kullanmış veya ondan yararlanmış ise, malı geri vermekle yükümlü olduğu kişiye karşı bu kullanım nedeniyle ayrıca bir tazminat ödemek zorunda değildir. İyiniyetli zilyet, mal üzerinde hak sahibi olduğuna veya kullanımının hukuka uygun bulunduğuna dürüstlük kuralı çerçevesinde inanmakta olup, bu inancının objektif olarak da korunmaya değer olması gerekir. Dolayısıyla kişinin malın kendisine ait olduğunu veya kullanma hakkına sahip bulunduğunu makul sebeplerle düşünmesi hâlinde kötüniyetten söz edilemeyecek ve ecrimisil sorumluluğu doğmayacaktır. Hukuk düzeni, iyiniyetli zilyedi koruyarak mülkiyet hakkının korunması ile hukuki güvenlik ilkesi arasında denge kurmayı amaçlamaktadır. Öte yandan, kanundan veya sözleşmeden kaynaklanan bir hakka dayanılarak gerçekleştirilen kullanımın haksız işgal olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. Bir kişinin mal üzerindeki fiili hakimiyeti, kira sözleşmesi, kullanım ödüncü sözleşmesi, intifa hakkı, oturma hakkı, irtifak hakkı veya benzeri ayni ya da şahsi bir hakka dayanıyorsa, bu durumda kullanım hukuka uygun kabul edilir. Aynı şekilde, kanunun doğrudan tanıdığı bir yetkinin kullanılması sonucunda ortaya çıkan zilyetlik de haksız işgal niteliği taşımaz. Çünkü haksız işgalden söz edilebilmesi için kullanımın hukuki dayanaktan tamamen yoksun olması gerekir. Bu nedenle, geçerli bir hukuki sebebe dayanılarakkurulan zilyetlik devam ettiği sürece ne kötüniyetli zilyetlikten ne de ecrimisil sorumluluğundan söz edilebilir. Ancak söz konusu hukuki ilişkinin sona ermesi, kullanım hakkının ortadan kalkması veya kişinin hukuki dayanağının bulunmadığını öğrenmesine rağmen malı kullanmaya devam etmesi hâlinde zilyetlik hukuka aykırı hâle dönüşecek ve kişi kötüniyetli haksız zilyet sıfatını kazanarak ecrimisil ödemekle yükümlü olacaktır.

3. İşgal Nedeniyle Zarar Meydana Gelmesi

          Ecrimisil talebinde bulunulabilmesi için, kural olarak haksız işgal nedeniyle hak sahibinin bir zarara uğramış olması gerekmektedir. Ecrimisil, haksız işgal sonucu meydana gelen zararın giderilmesine yönelik özel nitelikli bir tazminat türü olduğundan, zararın varlığı bu kurumun temel unsurlarından birini oluşturmaktadır. Ancak zarar kavramı yalnızca mal sahibinin fiilen elde ettiği gelirde meydana gelen azalma şeklinde anlaşılmamalıdır. Haksız işgal nedeniyle mal sahibinin malını kullanamaması, ondan yararlanamaması, ekonomik değerinden faydalanamaması veya maldan elde edebileceği muhtemel gelirlerden mahrum kalması da zarar kapsamında değerlendirilmektedir. Bu nedenle ecrimisil davalarında zarar, çoğu zaman malikin mahrum kaldığı kullanım ve yararlanma imkanları dikkate alınarak belirlenmektedir. Bazı durumlarda ise haksız işgal nedeniyle zararın meydana geldiğinin ayrıca ispat edilmesine gerek bulunmamaktadır. Eşyanın niteliği, kullanım amacı ve ekonomik değeri dikkate alındığında, haksız işgalin bizzat kendisi mal sahibinin zarara uğradığını göstermektedir. Özellikle gelir getirici nitelikteki taşınmazlar bakımından zarar olgusu çoğu zaman hayatın olağan akışı içerisinde kabul edilmektedir. Örneğin, otopark olarak işletilen veya kiraya verilerek gelir elde edilen bir arsanın üçüncü kişiler tarafından hukuka aykırı şekilde işgal edilmesi halinde, taşınmaz malikinin bu işgal süresince taşınmazını kullanamadığı ve ondan ekonomik fayda sağlayamadığı açıktır. Bu durumda malikin gelir kaybına uğradığı ve taşınmazdan elde edebileceği kazançlardan mahrum kaldığı hususu ayrıca ayrıntılı bir ispat faaliyetini gerektirmeyecek derecede belirgindir. Aynı şekilde, kira geliri elde edilen bir işyerinin, dükkânın, deponun, fabrikanın veya tarımsal üretim yapılan bir arazinin haksız işgal edilmesi durumunda da mal sahibinin ekonomik kayba uğradığı genel hayat tecrübeleri ve olayların olağan akışı çerçevesinde kabul edilmektedir. Yargıtay uygulamasında da ecrimisilin yalnızca gerçekleşmiş zararı değil, mal sahibinin yoksun kaldığı muhtemel gelirleri ve kullanım imkanlarını da kapsadığı kabul edilmektedir. Bu nedenle haksız işgal nedeniyle zararın varlığı değerlendirilirken, taşınmazın bulunduğu bölge, kullanım amacı, ekonomik getirisi, emsal kira bedelleri, taşınmazdan elde edilmesi mümkün olan ürün veya gelirler ve işgal süresince malikin yararlanamadığı ekonomik menfaatler göz önünde bulundurulmaktadır. Özellikle gelir getirici nitelikteki taşınmazlarda, mal sahibinin taşınmazı serbestçe kullanamaması ve ekonomik değerinden yararlanamaması tek başına bir zarar olarak kabul edilmekte; bu nedenle haksız işgal olgusunun varlığı çoğu durumda ecrimisil talebinin temelini oluşturmaktadır. Sonuç olarak ecrimisil hukukunda zarar kavramı geniş yorumlanmakta ve mal sahibinin yalnızca fiili kayıpları değil, haksız işgal nedeniyle mahrum kaldığı kullanım ve gelir imkanları da tazminat hesabında dikkate alınmaktadır. Haksız işgal nedeniyle ecrimisil tazminatı talep edilebilmesi için bir zararın gerçekleşmesi gerektiği İçtihadı Birleştirme Kararı (İBK) ile tespit edilmiştir: Başkasının taşınmazını haksız olarak kullanmış olan kötü niyetli kimse, o taşınmazı haksız olarak elinde tutmuş olmasından doğan zararları ve elde ettiği ya da elde etmeği ihmal eylediği semereleri tazmin ile yükümlüdür. Ancak bir zarara uğramamış olan malike ya da zilyede, ecrimisil adı ile veya başka bir ad altında herhangi bir tazminat vermesi gerekmez (YİBK-K.1950/4). Yargıtay haksız işgal edilen yerin ekonomik tahsis amacı itibariyle gelir elde etmeye özgülenmemiş olmasının ecrimisil tazminatı istemeye engel olmadığına karar vermiştir: Projesinde ortak kullanım alanı (sığınak) olarak gösterilen dava konusu bölümün, davalı tarafından bodrum katla ilişkilendirilerek, ekonomik fayda sağlamak amacıyla birlikte kullanıldığı; bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği taşınmazı, hukuki bir dayanağı olmadan kendi malı gibi kullanması ve dolayısıyla ekonomik yararsağlamasının bir karşılığının olması gerektiği, bu bakımdan bu yeri kullanan kişinin hak sahiplerine haksız işgal tazminatı ödemek zorunda olduğu, haksız olarak kullanılan taşınmazın ekonomik tahsis amacı itibariyle gelir elde etmeye özgülenmemiş olmasının sonuca etkili bulunmamasına göre, Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, aksine düşüncelerle önceki kararda direnilmesinin usul ve yasaya aykırıdır (HGK-K.2014/334).

C.Yargıtay'a göre haksız işgal nedeniyle ecrimisil tazminatı olarak istenebilecek zararlar şunlardır (HGK-K.2015/1498):

a) Haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklindeki olumlu zarar,

b) Kullanmadan doğan olumlu zarar,

c) Malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler.

D.Ecrimisil Tazminatı Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil, en az kira geliri ve en çok tam gelir yoksunluğu şeklinde hesaplanmalıdır. Davacı davayı açarken talebini açıklamalıdır. Aksi takdirde, mahkeme tarafından davacının talebi kendisine açıklattırılmalıdır. Örneğin, davacının dava dilekçesinde "taşınmazın bulunduğu yer emsal kira bedellerine göre ecrimisil hesaplanmasını talep ediyoruz" şeklindeki bir beyanı kira esasasına göre ecrimisil tazminatı davası açıldığını gösterir. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler (YHGK-K.2004/96). Ecrimisil tazminatı davasında davacı taraf kira esasına göre talepte bulunduğu, davacının talebi doğrultusunda kiranın belirlenerek kira bedeli üzerinden ecrimisile hükmedilmesi gerekir. Yargıtay'a göre kira geliri üzerinden ecrimisil şu hususlar dikkate alınarak hesaplanmalıdır: Arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir. İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir (Y1HD-K.2021/4798). Tarım arazilerinin haksız bir şekilde işgal edilmesi halinde tarım arazisinden elde edilebilecek ürün miktarı kadar da talepte bulunulabilir. Bu halde Yargıtay ecrimisil tazminatı hesaplanmasına esas alınacak ürünün miktar ve değerinin şu şekilde belirlenmesine karar vermiştir. Tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir (Y1HD-K.2021/4798). Ecrimisil bedeli, haksız işgal edilen taşınır veya taşınmaz mal üzerinde keşif yapılarak ve uzman bilirkişilerden denetime elverişli ve kapsamlı bir bilirkişi raporu alınarak belirlenmelidir. Taşınmazlar açısından ecrimisil tazminatının miktarını etkileyen hususlar şunlardır: -Taşınmazın imar durumu, büyüklüğü ve vasfı, -Taşınmazın bulunduğu yerdeki kentsel gelişim ve taşınmazın konumu, -Tarım arazilerinde sulu ve kuru tarımdan hangisinin yapıldığı, arazinin verimi, -Taşınmazın haksız işgalden önceki durumu ve işleviyle elde edilen gelir, -Kira esasına göre ecrimisil tazminatı talep ediliyorsa emsal kira bedelleri.

E. Ecrimisil Davasını Kimler Açabilir?

          Ecrimisil tazminatı davasını açma hakkı, haksız işgal nedeniyle mal üzerindeki kullanma, yararlanma veya tasarruf yetkisi ihlal edilen hak sahibine aittir. Bu nedenle ecrimisil talebinde bulunabilmek için mutlaka taşınmazın maliki olmak şart değildir. Haksız işgale konu taşınır veya taşınmaz üzerinde hukuken korunan bir hakka sahip olan ve bu hakkı nedeniyle maldan yararlanma imkânı bulunan kişiler de ecrimisil davası açabilirler. Her ne kadar uygulamada ecrimisil davaları çoğunlukla taşınmaz maliklerinin açtığı davalar olarak görülse de, hukuki koruma yalnızca mülkiyet hakkı sahipleriyle sınırlı değildir. Mülkiyet hakkının yanı sıra intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı veya diğer sınırlı ayni haklar gibi kişiye mal üzerinde kullanma ve yararlanma yetkisi veren haklara sahip olanlar da haksız işgal nedeniyle uğradıkları zararların giderilmesini talep edebilirler. Örneğin, mülkiyeti bir kişiye ait olmakla birlikte taşınmaz üzerinde intifa hakkına sahip bulunan bir kişinin, taşınmazın üçüncü kişiler tarafından hukuka aykırı şekilde işgal edilmesi nedeniyle kullanma ve yararlanma imkanından mahrum kalması halinde ecrimisil davası açma hakkı bulunmaktadır. Çünkü bu durumda ihlal edilen menfaat yalnızca malikin değil, taşınmazdan yararlanma hakkına sahip olan intifa hakkı sahibinin de hukuken korunan menfaatidir. Ecrimisil talebi yalnızca ayni haklara dayalı olarak değil, bazı durumlarda şahsi haklara dayanılarak da ileri sürülebilmektedir. Öğreti ve yargı kararlarında kabul edildiği üzere, bir mal üzerinde hukuken korunan zilyetlik veya kullanım hakkına sahip olan kişiler de belirli koşullar altında ecrimisil talebinde bulunabilmektedir. Bunun temel nedeni, ecrimisilin yalnızca mülkiyet hakkının ihlalini değil, aynı zamanda hak sahibinin maldan yararlanma imkanının ortadan kaldırılması nedeniyle uğradığı zararı gidermeyi amaçlamasıdır. Dolayısıyla haksız işgal sonucunda malı kullanma ve ondan ekonomik fayda sağlama imkanını kaybeden kişi, bu hakkının kaynağı ister ayni hak ister şahsi hak olsun, uğradığı zararın tazminini talep edebilmektedir. Paylı (müşterek) mülkiyet ilişkilerinde ecrimisil davaları ayrı bir önem taşımaktadır. Paylı mülkiyette her paydaş, taşınmazın tamamı üzerinde payı oranında hak sahibi olup taşınmazdan yararlanma hakkına sahiptir. Ancak uygulamada bazı paydaşların taşınmazın tamamını veya önemli bir kısmını tek başına kullanarak diğer paydaşların yararlanmasını engellediği durumlarla sıklıkla karşılaşılmaktadır. Böyle bir durumda taşınmazdan yararlanamayan paydaş, kullanım hakkını haksız şekilde engelleyen diğer paydaş veya paydaşlara karşı ecrimisil talebinde bulunabilir. Çünkü hiçbir paydaşın, diğer paydaşların kullanım hakkını ortadan kaldıracak veya kısıtlayacak şekilde taşınmaz üzerinde münhasır hâkimiyet kurma yetkisi bulunmamaktadır. Özellikle taşınmazın tamamının bir paydaş tarafından fiilen işgal edilmesi, diğer paydaşların taşınmaza erişiminin engellenmesi veya taşınmazdan elde edilen gelirlerin diğer paydaşlarla paylaşılmaması hâllerinde ecrimisil sorumluluğu gündeme gelebilmektedir. Bunun yanında, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın üçüncü kişiler tarafından haksız şekilde işgal edilmesi durumunda da her paydaş kendi payı oranında ecrimisil talep etme hakkına sahiptir. Bu durumda haksız işgalci üçüncü kişi, taşınmazı hukuka aykırı olarak kullanması nedeniyle tüm paydaşlara karşı sorumlu olur. Ancak her paydaşın talep edebileceği ecrimisil miktarı kural olarak kendi pay oranı ile sınırlıdır. Örneğin dört eşit paydaşın bulunduğu bir taşınmazın üçüncü bir kişi tarafından işgal edilmesi hâlinde, her paydaş uğradığı zarar ölçüsünde ve payına karşılık gelen kısmı için ecrimisil talep edebilecektir. Sonuç olarak ecrimisil davası açma hakkı yalnızca mülkiyet hakkı sahiplerine tanınmış bir hak olmayıp, taşınır veya taşınmaz üzerinde hukuken korunan kullanma ve yararlanma yetkisine sahip bulunan tüm hak sahiplerinin menfaatlerini koruyan geniş kapsamlı bir hukuki koruma mekanizması niteliği taşımaktadır. Elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyet) paydaşlara veya üçüncü kişilere karşı ecrimisil davası herhangi bir paydaş tarafından açılabilir. Mahkemenin, davacının kendi payına istinaden ecrimisil talep edemeyeceği yönündeki değerlendirme yerinde değildir. Elbirliği mülkiyetinde paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine/üçüncü kişiye ecrimisil davası açabilir (Y8HD-K.2020/4195).

F. Ecrimisil Davasında Zamanaşımı

          Ecrimisil tazminatı davaları bir zamanaşımı süresine tabidir. Ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar (YİBK-K.1938/10). Beş yıllık zamanaşımı süresi Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatlarıyla kabul edilmiştir. Örneğin, 01.01.2023 tarihinde açılan bir ecrimisil tazminatı davasında geriye dönük 5 yıllık süre olan 01.01.2018 tarihine kadar ecrimisil tazminatı istenebilir. Özellikle belirtelim ki, davacı geriye dönük 20 yıl için ecrimisil tazminatı talep etse bile, davalı tarafından zamanaşımı defi ileri sürülmediği takdirde, zamanaşımı sınırlaması olmadan davacının talebi doğrultusunda karar verilir.

G.İdari Davalarda Ecrimisil

          Hazineye ait taşınmazların gerçek veya tüzel kişiler tarafından herhangi bir hukuki dayanak olmaksızın işgal edildiğinin idarece tespit edilmesi hâlinde, söz konusu kullanım “haksız işgal” olarak değerlendirilmekte ve bu kullanım nedeniyle işgalciden ecrimisil talep edilmektedir. Ecrimisil Ecrimisil; kira niteliğinde olmayıp, devletin mülkiyetinde bulunan taşınmazın izinsiz kullanılması sebebiyle doğan haksız kullanım tazminatıdır. İşgalin tespiti üzerine idarece öncelikle bir taşınmaz tespit tutanağı düzenlenir. Bu tutanağa dayanılarak, tespit tarihinden itibaren onbeş gün içerisinde bedel tespit komisyonu tarafından ecrimisil miktarı belirlenir ve takdir edilir. Hesaplama yapılırken taşınmazın bulunduğu konum, yüzölçümü, kullanım şekli, emsal kira bedelleri, kullanım süresi ve taşınmazdan elde edilen muhtemel ekonomik fayda gibi unsurlar dikkate alınır. Ancak hesaplanan ecrimisil bedeli, aynı taşınmazın emsal kira değerinden daha düşük olamaz. Ayrıca idare, geriye dönük olarak en fazla beş yıllık kullanım süresi için ecrimisil talep edebilir; beş yılı aşan dönemler için ecrimisil tahakkuku yapılamaz. İdarece belirlenen ecrimisil bedeli, ilgilisine bir Ecrimisil İhbarnamesi ile tebliğ edilir. Bu ihbarnamenin tebliğinden itibaren ilgili kişinin otuz gün içerisinde yazılı dilekçeyle itiraz etme hakkı bulunmaktadır. İtiraz dilekçesinde; taşınmazın kullanılmadığı, kullanım süresinin yanlış hesaplandığı, bedelin fahiş olduğu, kullanımın hukuka uygun olduğu veya taşınmazın Hazine mülkiyetinde bulunmadığı gibi hususlar ileri sürülebilir. Yapılan itiraz üzerine idare tarafından yeniden inceleme yapılır ve en geç otuz gün içinde olumlu ya da olumsuz bir karar verilerek Ecrimisil Düzeltme İhbarnamesi düzenlenir. Bu düzeltme ihbarnamesi ile idare ilk belirlenen bedeli azaltabilir, tamamen kaldırabilir veya aynen koruyabilir. Düzeltme ihbarnamesinin tebliğ edilmesinden itibaren ilgili kişinin iki ayrı hakkı bulunmaktadır. Bunlardan ilki, altmış gün içinde belirlenen ecrimisil bedelini ödemektir. Bu süre içerisinde ödeme yapılması hâlinde borçlu lehine yüzde onbeş oranında indirim uygulanır. İkinci seçenek ise yine aynı süre içinde idare mahkemesinde iptal davası açmaktır. Açılacak dava ile ecrimisil işleminin hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek işlemin iptali talep edilir. Ancak ecrimisil davalarında dava açılmış olması, tahsil işlemlerini kendiliğinden durdurmaz. Başka bir ifadeyle idare, dava süreci devam ederken de ecrimisil alacağını tahsil etme yetkisine sahiptir. Tahsilâtın durabilmesi için davacı tarafından mahkemeden Yürütmenin Durdurulması talep edilmesi gerekir. Mahkeme, işlemin açıkça hukuka aykırı olduğu ve uygulanması hâlinde telafisi güç zararların doğabileceği kanaatine varırsa yürütmenin durdurulmasına karar verebilir. Bu durumda dava sonuçlanıncaya kadar ecrimisil tahsilatı geçici olarak durdurulur. Öte yandan mevzuatta borçlu lehine bazı indirim hükümleri de öngörülmüştür. İdarenin yaptığı hesaplamada veya işlemde resen düzeltilmesi gereken bir hata bulunması ve bu hatanın idarece düzeltilmesi hâlinde ya da borçlunun ecrimisil ihbarnamesine yaptığı itirazdan, açtığı davadan veya ecrimisil düzeltme ihbarnamesine karşı açtığı davadan kayıtsız ve şartsız şekilde feragat etmesi durumunda, ecrimisil bedeline yüzde yirmi oranında indirim uygulanabilmektedir. Bu düzenleme, uyuşmazlığın kısa sürede çözümlenmesini ve yargı yükünün azaltılmasını amaçlamaktadır. Ayrıca ecrimisil borçlusunun ödeme güçlüğü içerisinde bulunduğunu yazılı olarak idareye bildirmesi hâlinde, borcun taksitlendirilmesi de mümkündür. Bu durumda borçlunun en az yüzde yirmibeş oranındaki kısmı peşin ödemesi gerekir. Kalan tutar ise idarenin uygun göreceği ödeme planı çerçevesinde ve en fazla üç yıl içerisinde taksitler hâlinde tahsil edilebilir. Ancak taksitlendirilen kısım için kanunî faiz uygulanır ve faizli şekilde ödeme gerçekleştirilir. Sonuç olarak ecrimisil uygulaması, Hazine taşınmazlarının izinsiz kullanımını önlemeyi ve kamu zararını telafi etmeyi amaçlayan idari ve mali bir yaptırım niteliği taşımaktadır. Bu süreçte ilgililerin itiraz, dava açma, indirimden yararlanma ve taksitlendirme talep etme gibi çeşitli hukuki hakları bulunmaktadır.

Stajyer Avukat Ali Atakan AKDENİZ